Les brèves Urba Pratique (décembre 2013)

Une sélection de décisions rendues en matière d’urbanisme, de construction et d’immobilier.

 

La régularisation des transformations irrégulières faites à une construction doit être totale

Lorsqu'une construction a fait l'objet de transformations sans les autorisations d'urbanisme requises, le propriétaire qui envisage de faire de nouveaux travaux doit déposer une demande de permis portant sur l'ensemble des éléments de la construction qui ont été modifiés par rapport à l'autorisation initiale.

Le Conseil d'Etat juge que cette obligation de n'oublier aucun élément lors d'une demande de nouveau permis faisant suite à des transformations non autorisées s'étend également aux parties de bâtiment qui ne seraient pas appuyées mais seulement juxtaposées à la construction irrégulièrement édifiée.

(Conseil d'Etat, 13 décembre 2013, req. n°349081)

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La réponse à un recours gracieux ne peut être faite par l’avocat

Un recours gracieux peut être présenté par un avocat dans l’intérêt de son client et avoir pour effet de proroger le délai de recours de deux mois permettant de contester un permis de construire, jusqu’à ce qu’intervienne, soit une décision explicite de rejet, soit une décision implicite de rejet en cas de silence gardé par l’administration durant plus de deux mois.

En revanche, le Conseil d’Etat juge que le courrier adressé par l’avocat de la commune à l’auteur d’un recours gracieux, même s’il comporte la mention « réponse à recours gracieux » ne constitue pas une décision administrative portant rejet et n’est donc pas susceptible de déclencher le délai de recours de deux mois au-delà duquel tout recours devant le juge est irrecevable.

(Conseil d’Etat, 6 décembre 2013, req. n°358843)

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Fraude à l’obtention du permis de construire en cas de litige avec le propriétaire du terrain

Après avoir énoncé que les demandes de permis de construire doivent seulement comporter l’attestation du pétitionnaire qu’il remplit les conditions pour déposer la demande, telles que définies à l’article R. 423-1 du Code de l’urbanisme, le Conseil d’Etat rappelle que la qualité du pétitionnaire peut être remise en cause en cas de fraude de ce dernier pour l’obtention d’un permis de construire.

En l’espèce, il est jugé que le locataire d’une ferme détruite par un incendie, qui a attesté être autorisé par le propriétaire à reconstruire la ferme, alors qu’il était en litige sur cette question avec ce dernier devant le Tribunal paritaire des baux ruraux, s’est livré à des manœuvres frauduleuses de nature à induire l’administration en erreur, sans qu’ait une incidence le fait que le maire ait eu ou non connaissance de la situation.

(Conseil d’Etat, 6 décembre 2013, req. n°354703)

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Difficultés pour récupérer un terrain après l'annulation d'une expropriation quand des ouvrages publics ont été réalisés

Si l’ordonnance d’expropriation par lequel le juge judiciaire décide le transfert d’une parcelle à l’administration doit être annulée si la déclaration d’utilité publique et l’arrêté de cessibilité, qui en constituent sa base légale, ont eux-mêmes été annulés, il peut parfois être difficile de récupérer son terrain pour l’exproprié à qui il ne reste plus que le droit de percevoir une indemnité souvent peu représentative de la véritable valeur du terrain perdu.

En effet, si des ouvrages publics ont été réalisés entre temps, l’administration peut s’opposer à la restitution du terrain, dès lors que cette restitution et la démolition des ouvrages construits porterait une atteinte excessive à l’intérêt général, ce qui est le cas par exemple, s’agissant de l’agrandissement d’un terrain de sport, dont les installations sont utilisées pour des rencontres scolaires ou des manifestations sportives.

(Cour de cassation, Civ 3^ème, 4 décembre 2013, req. n°12-28919)

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L’annulation d’un plan local d’urbanisme peut avoir des conséquences sur la conclusion d’une vente

En l’espèce, l’annulation du plan local d’urbanisme de Saint-Pierre d’Oléron situé sur l’Ile d’Oléron a entraîné le retour à un coefficient d’occupation des sols insuffisant pour la réalisation de l’opération prévue par un promoteur immobilier, et l’annulation subséquente de son permis de construire, en conséquence de quoi, le promoteur a renoncé à la promesse de vente, ce qui a conduit le vendeur à invoquer la clause pénale prévue en cas de non-réalisation de la vente par la faute de l’acquéreur (généralement fixée à hauteur de 10% de prix de vente).

Le vendeur pouvait s’appuyer sur le fait que la condition suspensive garantissant un certain COS ne pouvait pas être invoquée par l’acquéreur, dès lors que ce dernier avait dépassé la date limite fixée pour le dépôt de sa demande de permis de construire. Cependant, la Cour de cassation juge que indépendamment de la question de la condition suspensive, l’acquéreur était en droit de demander l’annulation de la vente pour absence de cause, en raison de l’impossibilité de réaliser le projet en vue duquel il avait contracté la promesse de vente.

(Cour de cassation, Civ 3^ème, 3 décembre 2013, pourvoi n°12-28043)

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