Annulation partielle d'un permis de construire dont la régularisation est possible

Dans un arrêt du 1^er octobre 2015, le Conseil d'Etat a eu l'occasion de revenir sur l’intervention d'un permis de construire modificatif susceptible de régulariser un permis de construire initial et, ainsi, de justifier une annulation partielle par le juge administratif.

Cette hypothèse fut introduite par l'ordonnance n°2013-638 du 18 juillet 2013. Aux termes de l’article L. 600-5 du Code de l’urbanisme, un permis modificatif peut intervenir afin de régulariser une autorisation d’urbanisme portant sur un projet dont seule une partie est viciée. Le juge administratif peut alors prononcer un délai fixe au cours duquel le pétitionnaire s’engage à régulariser le permis initial.

Il est à noter que le permis modificatif ne doit aucunement modifier la conception générale du projet initial (CE, 26 juillet 1982, req. n° 23604), mais doit seulement permettre une correction mineure.

En l’espèce, le maire d’une commune a autorisé le transfert d'un permis de construire au profit d’une société civile immobilière en vue de construire trois bâtiments destinés à la création de soixante-dix logements. Par un second arrêté, un permis de construire modificatif a été délivré.

Ce permis modificatif a fait l’objet d’une annulation par le juge de première instance en ce « qu'il méconnaissait les dispositions du règlement du plan local d'urbanisme de la commune relatives à l'implantation des constructions par rapport aux limites séparatives ».

Cette position a été confirmée par la Cour administrative d’appel de Bordeaux « après avoir estimé que l'illégalité affectant le permis de construire au regard des règles régissant la distance à la limite séparative ne pouvait pas être régularisée en application de l'article L. 600-5 du code de justice administrative ».

Dans un premier temps, le Conseil d’Etat a soulevé le fait que la seule circonstance que ces modifications portent sur des éléments tels que son implantation, ses dimensions ou son apparence ne fait pas, par elle-même, obstacle à ce qu'elles fassent l'objet d'un permis modificatif. Par ce considérant, le Conseil d’Etat admet que l’implantation du projet puisse faire l’objet d’un permis modificatif, si toutefois, cela n’altère pas outre mesure la conception initiale.

Dans un second temps, le Conseil d’Etat a examiné les moyens sur lesquels la Cour administrative d’appel s’est fondée pour rejeter la délivrance d’un permis modificatif.

Cette dernière a relevé que « les balcons dépassaient en surplomb de 44 centimètres la bande de 17 mètres à l'intérieur de laquelle les bâtiments devaient être implantés en vertu de l'article 7 (UB1) du règlement du plan local d'urbanisme et que ce dépassement entraînait, selon le même article, l'application de la règle selon laquelle la distance minimale d'implantation par rapport aux limites séparatives doit être égale à la hauteur de la construction ».

C’est aussi en raison de leurs caractéristiques architecturales et de leur inclusion dans les immeubles, que la Cour administrative d’appel avait estimé que les balcons constituaient des « éléments indissociables » insusceptibles d’être régularisés.

Or, le Conseil d’Etat a jugé que l’application de l’article L. 600-5 du Code de l’urbanisme ne doit pas être soumise à de telles conditions. Ainsi, il peut être procédé à une annulation partielle même lorsqu’une partie indissociable du projet est entachée d’illégalité dès lors que cette illégalité peut être corrigée sans que cela modifie la conception générale du projet.

En outre, le Conseil d’Etat précise que pour qu’un projet puisse être régularisé par un permis de construire modificatif, les travaux autorisés par le permis de construire initial ne doivent pas être achevés.

En définitive, c’est donc bien essentiellement l’ampleur de la modification qui peut permettre de constater l’illégalité d’un permis de construire modificatif. De surcroît, l’annulation partielle peut tout à fait être prononcée sur des éléments indivisibles du projet de construction si toutefois une régularisation est possible sans modifier substantiellement la conception du projet.

(CE, 1^er octobre 2015, SCI Square de Jade, req. n°374338, publiée au Recueil Lebon)

Lire l'arrêt