Conditions du transfert du bail au conjoint du locataire décédé

La douleur des uns ne suffit pas toujours à étouffer la cupidité des autres. Ainsi, de l’action d’un bailleur en paiement d’arriérés de loyers contre la conjointe du locataire décédé, dont elle vivait séparée depuis plus de 30 ans.

 

Les faits de l’espèce ne sont pas d’une grande difficulté.

 

Un couple se sépare sans jamais divorcer. Le conjoint prend alors à bail un appartement à son nom, dans lequel il réside pendant plus de 10 ans, jusqu’à son décès. Evidemment, le bailleur finit par ne plus percevoir de loyers.

 

Dans les 3 mois qui suivent le décès, la conjointe écrit au bailleur pour régler le sort des meubles et objets laissés par son conjoint et lui indiquer qu’il peut reprendre l’appartement.

 

C’est alors que trois ans plus tard, le bailleur, une société civile immobilière, assigne la veuve, en paiement des arriérés de loyers dus au titre du contrat de location de son défunt époux.

 

Pour appuyer cette demande, le bailleur ne manquait pas d’arguments juridiques solides.

 

En effet, celui-ci se prévalait de l’article 14 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, selon lequel, « lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du Code civil ».

 

Ainsi, il soutenait que le conjoint survivant s’était substitué au locataire initial à compter du décès de ce dernier et devait donc régler les loyers, tant qu’il n’était pas mis fin au bail par la délivrance d’un congé en bonne et due forme.

 

Il prenait la peine d’ajouter que la conjointe ne pouvait pas invoquer l’alinéa 3 de l’article 1751 du Code civil, permettant au conjoint cotitulaire du bail d’y renoncer sans formalité particulière en cas de décès de son époux, dès lors que, précisément, elle n’avait pas la qualité de cotitulaire du bail.

 

La Cour de cassation, confirmant la Cour d’appel de Dijon, ne souscrit pas à cette analyse et considère, de bon sens, que le contrat de bail n’est transféré au conjoint survivant qui ne réside et n’entend pas résider dans les lieux qu’à la condition que ce dernier en fasse la demande.

 

En conséquence, la Cour juge que le bail se trouvait résilié par le décès du locataire, sans qu’il soit besoin pour le conjoint survivant de délivrer un congé, d’où il suit qu’aucun arriéré de loyers n’était dû au bailleur.

 

« Mais attendu qu'au décès du preneur le bail est transféré au conjoint survivant qui n'habite pas dans les lieux à condition qu'il en fasse la demande ; qu'ayant relevé que Mme X... n'avait jamais occupé les lieux, n'était pas cotitulaire du bail et avait autorisé le notaire et la bailleresse, par lettres des 6 et 7 août 2006, à débarrasser et à reprendre l'appartement, démontrant ainsi son intention non équivoque de ne pas occuper le logement litigieux, la cour d'appel, en a exactement déduit que le bail avait été résilié par le décès de M. X... ; » ( Cass. Civ. 3ème, 10 avril 2013, 12-13225)

 

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